論文

財産評価基本通達と不動産鑑定評価との接点と違い
連載第2回
神奈川会　嶋内　雅人
前回の内容

前回は、土地の形状・所在等の物理的な側面について触れました。今回はその続きです。

面積の小さい土地
財基通 間口狭小補正率により減価。
鑑定評価 面積が小さいことによる土地の建築制限を考慮。また、条例により一定規模未満の土地については、建物が建てられない場合があることも考慮。
土地は、その存在する地域の他の土地と競合・競合して価格を形成します。標準的な価格を形成するのは、その地域で標準的な規模・形状の土地です。面積が大きくても小さくても、標準的な価格とは乖離が生じます。

面積の小さい土地の場合は、総額が低くなることによって需要者が増え、その需要者間の競争によって単価が上昇する場合があります。他方、面積が小さいと建築するのに制限が生じて価格が安くなる場合があります。商業地にある面積が土地ではエレベーターの設置が不可能になり、高い建物を建てられないことがあります。このような場合には、価格は大幅に下がることでしょう。

また、地方自治体では条例によって土地の最低面積を定めていることがあります。横浜市では第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域で容積率が60％の地域では、最低敷地面積は165m²です。この面積を下回る場合は、原則として建物を建てることはできません。宅地の価格水準を大きく下回るのは明らかです。
このように、鑑定評価では様々な可能性を考慮します。

面積の大きい土地（戸建分譲用地）
財基通 広大地に該当する場合には、広大地補正率で減価。
鑑定評価 取引事例比較法・開発法（宅地分譲想定）を適用して評価。
財基通の広大地の減価率は、統計学の多変量解析の手法を活用して不動産鑑定評価書を分析し、その結果得られたものと仄聞しております。
このように、不動産鑑定評価の手法を考慮にいれたものですが、カバーできない部分があります。道路付けと宅地造成費です。

ご案内のとおり、広大地は開発道路等のいわゆる「潰れ地」が生じなければ適用することはできません。ですから「羊羹切り」ができるような土地・角地等の道路付けのよい土地で「潰れ地」なしに分譲が想定できるような土地には適用できません。
また、造成費を考慮しませんから、敷地内に高低差がある土地でも平坦な土地でも同じ評価額になります。

鑑定評価では、開発法という手法を適用します。開発法とは、その土地を宅地分譲業者が取得し、土地を分割して分譲することを想定して評価するものです。分譲後の土地の価格から、業者の標準的な利潤・諸経費を控除して、土地の仕入値を求めるものです。「潰れ地」の負担の有無とは関係なく適用し、造成費も考慮します。敷地の分割図を作るにあたっては、CAD を活用します。

面積の大きい土地（マンション用地）
財基通 奥行価格補正率により減価。
鑑定評価 取引事例比較法・開発法・収益還元法（土地残余法）適用して評価。
マンション用地についても、鑑定評価では開発法を適用します。その土地の上にマンションを建設することを想定し、マンションの売値から、業者の標準的な利潤・マンションの建設費等を控除して、土地の仕入値を求めるものです。建物（マンション）の想定にあたっては、CAD を活用します。

収益還元法（土地残余法）とは、次のような手法です。その土地の上にマンションを建設することを想定し、総収益（賃貸収益）から公租公課等の総費用を控除して純収益をまず求めます。次に、その純収益のうち建物に帰属する部分を控除して、土地に帰属する純収益を求め、これを適切な還元利回りで資本還元して試算価格を求めるものです。建物（マンション）の想定にあたっては、CAD を活用します。

面積の大きい土地が戸建分譲用地と判定されるか、マンション用地と判定されるかは、景気動向・最終需要者である消費者の賃金の動向等により左右されます。すなわち、住宅の需要が強い好景気の時期には、都心から遠く最寄り駅からも遠い土地もマンション用地として取引されますが、そうでない場合は戸建用地として取引されるということです。

マンション用地と判定される土地は、周辺相場よりも高く取引されます。規模が大きいことにより、道路斜線や日影規制の点で有利になり、また建築単価も安くるため、高い価格で購入してもマンション分譲業者にとっては採算があるからです。
このように、マンション用地については、財基通による評価額の方が安くなる傾向があります。

近隣に嫌悪施設のある土地
財基通 明確な規定なし。
鑑定評価 実態を考慮して減価。
それが身近に存在することについて、一般の人が嫌悪感や不快感、危険性などを感じるような施設・構造物・建築物を総称して「嫌悪施設」といいます。
住宅地においては、ゴミ焼却場、火葬場、ガスタンク、下水処理場、火薬類貯蔵所、悪臭・騒音・振動などを発生させる工場、危険物を取扱う工場、高圧線鉄塔、墓地、ガソリンスタンド、その他大気汚染や水質汚濁・土壌汚染の原因となる施設、住宅地のイメージを損なう施設なども該当します。また、大型車両の出入りが極めて多い倉庫や、バスの車両基地などを含めて考えるべきケースもあります。
一般的に嫌悪施設 の存在は不動産価格のマイナス要因となります。
鑑定評価においては、裁判例等を考慮して減価します。

埋蔵文化財のある土地
財基通 考慮しない。
鑑定評価 試掘費用・調査期間を考慮して減価。
文化庁のウェブページには、埋蔵文化財について次の記述があります。「埋蔵文化財とは，土地に埋蔵されている文化財（主に遺跡といわれている場所）のことです。埋蔵文化財の存在が知られている土地（周知の埋蔵文化財包蔵地）は全国で約46万カ所あり，毎年9千件程度の発掘調査が行われています。」「文化財保護法では，周知の埋蔵文化財包蔵地において土木工事などの開発事業を行う場合には，都道府県・政令指定都市等の教育委員会に事前の届出等（文化財保護法93・94条）を，また新たに遺跡を発見した場合にも届出等を行うよう求めています（同法96・97条）。出土した遺物（出土品）は所有者が明らかな場合を除き，発見者が所管の警察署長へ提出することになっています（同法100条）。」

埋蔵文化財の包蔵地に該当すると、試掘調査の必要があります。その自治体によっても異なりますが、試掘費用を所有者が負担しなければならない場合もあります。また、調査が終わるまでは、建物の建築ができません。首都圏では、鎌倉市・小田原市の市街地は、要注意です。
鑑定評価では、試掘費用の負担・建築ができないことによりその間の収益が得られないことを考慮して評価します。

市街化区域農地等の造成工事を要する土地
財基通 平成26年分東京都の平坦地の宅地造成費は、1m²あたり次のとおり。
●整地費：500円
●伐採・抜根費：600円
●地盤改良費：1,300円
●土盛費：4,200円
●土止費：46,500円
鑑定評価 実際の工事費の平均は、1m²あたり概ね次のとおり。
●平坦な住宅団地：7,000円〜9,000円
●丘陵・森林の住宅団地：15,000円〜20,000円
そのままでは住宅地としては使えない土地については、宅地造成が必要です。ですから、造成工事を要する土地の評価は、造成後の土地の想定価格から造成費を控除して評価します。
造成費について、財産評価基本通達ではその都道府県ごとに一率で上記の金額を基礎に、造成工事費を計算します。その土地ごとに見積もるのではありません。
鑑定評価で用いられる数値としてここに挙げたものは、実際の造成事例のものです。鑑定評価を行うにあたっては、道路の舗装・上下水道の配管・登記費用等を必要に応じて個別に見積もります。

さて、財産評価基本通達は、平坦な土地を想定したものです。その場合は、土盛費は必要ではなく、地盤改良費も必要としないのが通常です。そうすると、財産評価基本通達の造成費は低廉であり、その分だけ造成工事を要する土地の価格は高くなることになります。

市街化調整区域に存する土地
財基通 固定資産税評価額に一定の倍率を準じて評価。
鑑定評価 その土地の開発許可の要否・内容を考慮して個別に評価。
まず、市街化調整区域の意義について説明します。都市計画法第7条第3項は、次のように規定しています。「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。」
このように、市街化を抑制すべき区域なのですから、市街化調整区域に所在する土地の上には、原則として建物を建てることができません。建物を建ててしまうと、市街化が進行することになるからです。

さて、市街化調整区域の土地に建物を建てるためには、開発許可を受けて開発行為を行うことが必要です。
開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のことであると規定されています（都市計画法第4条第12項）。そして、「開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない」とも規定されています（同法第29条第1項）。

上で述べたように、市街化調整区域に所在する土地には、建物の建築は原則としてできません。ただし、開発許可を得れば一定の建物を建築することができます。その場合は、どんな建物も建てることができるわけではなく、開発許可に係る予定建築物等しか建築できません。すなわち、市街化調整区域の土地建てられる建築物は、その土地ごとに個別に決まることとなります。
鑑定評価では、市街化調整区域にある土地について、このような観点から個別的に判断します。

他方、財基通では固定資産税評価額が基礎になっています。固定資産税評価額の考え方は、次のようになっています。

●状況類似地区の区分
状況類似地区は、宅地の沿接する道路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の粗密度その他の宅地の利用上の便等を総合的に勘案し、おおむねその状況が類似していると認められる宅地の所在する地区ごとに区分する。

●標準宅地の選定
状況類似地区の道路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等の状況が標準的なものと認められるもの（以下、「標準宅地」という）を選定する。

●標準宅地の評点数の付設
標準宅地の評点数は、標準宅地の適正な時価に基づいて付設するものとする。

●各筆の評点数の付設
各筆の宅地の評点数は、標準宅地の単位地積当たりの評点数に「宅地の比準表」により求めた各筆の宅地の比準割合を乗じ、これに各筆の地積を乗じて付設する。

このように、標準宅地の価格を基礎として求めることとなっています。評価対象となる土地が開発許可を得ているか否か・開発許可の内容はどうか等の個別性は考慮していません。
ですから、標準宅地が開発許可を受けて建物の建築が可能な土地であって、評価対象となる土地が開発許可を受けていない土地である場合には、相当高い価格となってしまう恐れがあります。
(2）権利について

不動産は、複数の権利が一つの不動産に存する可能性があるという特性を持っています。
Aさんが所有する土地をBさんが借り、Bさんがその土地に家を建てて、Cさんに貸したとしましょう。土地には、Aさんの所有権とBさんの借地権があります。建物には、Bさんの所有権とCさんの賃借権があります。そして、そのそれぞれに価格が発生します。不動産鑑定評価は、それぞれの権利価格を求めるものです。

借地権
財基通 更地価格×借地権割合で評価。
鑑定評価 借地権割合による方法の他、賃貸事例比較法・賃料差額還元法・収益還元法を適用して、個別に評価。
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権をいいます。地上権は物件で賃借権は債権ですが、借地借家法で賃借権は厚く保護されています。建物が滅失した場合には、賃借権は消滅しますが、そうでない場合は正当事由がない限り賃借権は解除されません。それゆえに、賃借権の物権化といわれることがあります。地上権・賃借権のうち一般的なのは、賃借権です。

借地権価格・底地価格の基礎となるのは、地代です。借地権者（賃借人）にとってはどれだけのコストで土地を使うことができるか、土地の所有者（賃貸人）にとっては、底地からどれだけの収益をあげることができるかが、経済的な基礎となります。

さて、その地代は賃貸人と賃借人との交渉の経緯で決まります。どのような力関係なのか、今までどのように地代を改定してきたか等です。また、その前提として契約によって建築できる建物に制約が加えられる場合があります。すなわち、地代はその賃貸人とその賃借人との間で個別的に決まります。個別的に決まった地代を基礎に成り立つ借地権価格は、やはり個別的なものです。

よって、鑑定評価では、実際の地代と適正な地代との間に発生している差額（いわゆる借り得部分）や、実際の地代を基礎とし契約による制約を前提とした建物から得られる収益に着目して借地権価格を求めます。
上記のように、借地権価格は個別に形成されますから、取引事例比較法はあまり適用されません。契約内容の類似した取引事例を収集することが困難だからです。

鑑定評価でも、借地権割合によって借地権価格を求めることはもちろんあります。そのような取引が行われているのは、事実だからです。
しかし、上記のように借地権価格は個別的なものですから、一律に借地権を乗じて終わり、ということにはなりません。

底地
財基通 更地価格×（1- 借地権割合）で評価。
鑑定評価 収益還元法・取引事例比較法を適用して評価。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。底地の所有者は、底地を建物の敷地として使用することはできません。使用するのは、借地権者である賃借人です。ですから、底地の所有者は地代徴収権を持つのみです。

ですから、底地は預金や投資信託のような金融商品と同じような性格を有することとなります。そして底地価格の基礎となる収益すなわち地代は、で触れたように賃貸人と賃借人との間で個別的に決まります。
よって、鑑定評価では、その地代を基礎とした収益価格によって評価額を決定します。借地権と同様に、取引事例比較法はあまり適用されません。契約内容の類似した取引事例を収集することが困難だからです。
なお、底地の鑑定評価額・取引価格は、財基通での評価額を下回るのが通常です。

鑑定評価には「賃料の遅行性」という言葉があります。土地価格の上昇と比べて地代の上昇はゆるやかな傾向があります。賃貸人・賃借人の間で実際の地代が決まるため、市場で相応とされる賃料とは直接には関係ありません。賃貸借の当事者相互間では、なかなか地代を上げづらいという事情があるからです。
よって、低廉な地代を基礎とした底地価格は、賃貸借の開始時点から時間がたつほど、更地価格との乖離が大きくなり、底地割合を適用した算出した額とは開きが生ずることとなります。

借地権価格と底地価格との関係
財基通 借地権価格+ 底地価格＝更地価格
鑑定評価 借地権価格+ 底地価格≠更地価格
上記のように、その借地権の契約条件がどのようになっているのか、それにより借地権価格・底地価格が個別的に決まります。借地権価格はその土地をどのように利用できるかで決まり、底地価格は地代をどれだけとれるかで決まります。
ですから、財基通のように、借地権価格と底地価格の和が必ず更地価格に等しいということにはなりません。

例を挙げましょう。このような例では、借地権価格に底地価格を加算したものは更地価格を下回ります。
更地であれば5階建ての建物が建つ土地があるとします。しかし、借地権は契約により2階建てまでしか建てられず、また賃貸借契約の開始時点から時間が経っており、地代が安い場合です。高い建物が建たないのですから、建物の収益は十分ではありません。よって、借地権価格は下がります。また、地代が安いのですから、地代収益が不十分です。よって、底地価格は下がります。
他方、借地上の建物が十分に収益を上げ、地代も高い場合には、借地権価格に底地価格を加算したものは更地価格を上回るでしょう。

北海道では、更地価格よりも底地価格の方が高いそうです。更地は何の収益も生みませんが、底地は地代収益をもたらします。北海道のように十分に土地のある地域では、このようなことが起こりえます。空室のアパートよりも満室のアパートの方が、収益が得られて高値になるのと同様ですね。

余談ですが、底地価格の評価については、筆者はこんな経験をしました。ある上場会社の所有する定期借地権付の土地（底地）を評価しました。周辺相場よりも高額な地代が得られているため、底地価格が更地価格とほぼ同水準で求められました。その会社の担当者は、「これなら減損の必要はありません」と安心されました。

ところが、監査法人にアドバイスしている不動産鑑定士が「底地価格は更地価格に底地割合を乗じなければならない」と言い出しました。上記のように、そのようなことはありません。その不動産鑑定士は、一生懸命私の足を掬おうとしたのでしょう。稚拙な質問をいくつかしてきました。私はどの質問も軽くあしらい、一蹴した覚えがあります。

使用借権
財基通 評価しない。使用借権の付着した土地は、更地評価。
鑑定評価 敷地利用権の一つである使用借権にも経済価値を認める。
で触れたとおり、土地の賃借権は借地借家法により厚く保護されます。これに対して、使用借権には借地借家法の適用はありません。よって、使用借権は、極めて弱い権利で、建物の朽廃・使用借権者の死亡により、使用借権は終了します。しかし、建物を建てるだけの権利を有しているのは事実であり、鑑定評価ではこの事実に着目します。
具体的には、使用借権については建物の存続期間を基礎として、複利年金現価率により評価します。使用借権の付着した土地については、存続期間の収益・更地復帰価格の現在価値により評価します。
2．建物について
財基通 固定資産税評価額を採用。
鑑定評価 再調達原価・経過年数・管理の状況等の個別性を考慮。
固定資産税評価額の実態・特徴は、次の三点を挙げることができます。

●耐用年数
下記のように、市場価格の観点から考慮すると耐用年数が一般的に長期です。
区　　分 年 数
住宅（木造） 35年
事務所（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造） 65年
事務所（鉄骨造） 45年
住宅（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造） 60年
住宅（鉄骨造） 40年
店舗（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造） 50年
店舗（鉄骨造） 40年

●残価率
20％としています。特別な事情がない限りは、何年たっても20％の価格が残ります。
●一括評価
さらに、固定資産税評価額は、大量の建物を短期間に評価しなければならないという要請があるため、その建物の個別性が反映されません。

建物の価値は、当初の建築費の多寡はもちろん、建築後の管理によるところが大です。
どんなに高額な建築費をかけても管理がよくなければ、その建物の価格は下がります。鑑定評価では、この管理の実態に着目して、個別的に評価します。

私が、ある税理士さんの依頼を受けて評価した案件では、建物が欠陥建築物でした。水回りの工事が不良だったのでしょう。床にある管理用のフタをあけると、ベタ基礎のところに水がたまっていました。そのため湿度が異常に上がり、木製の床が波をうち、一部では歩くことができないほど、強度が低下していました。

新築直後ならば、補修して対応できたのでしょうが、相当の年数が経っているため躯体も脆弱になっていることが考えられます。かなり高額な建築費をかけた建物ではありますが、建物それ自体の価値は認められません。取壊しが相当であるとして評価しました。

なお、固定資産税評価額における再調達原価は実際の工事価格よりも低いのが現状です。他方、耐用年数は取引実態よりも長期です。したがって、建築後ある程度の年数までは市場価格が固定資産税評価額を上回りますが、それ以降は下回ることとなります。

ご意見・ご質問は、下記のメールアドレスにお願いいたします。また、メールマガジンを月2回発行しております。お気軽にご連絡ください。

simauti-ma@jcom.home.ne.jp

（しまうち・まさと）

▲上に戻る