論文
> 完賠連、財務省に原発賠償金の非課税で要請
財産評価基本通達と不動産鑑定評価との接点と違い
連載第1回
神奈川会　嶋内　雅人
はじめに

税理士の皆様は、不動産を評価するにあたって財産評価基本通達（以下、財基通といいます）を参考にされる場合が多いと思います。相続税申告において活用される通達ではありますが、相応に論理的に構成されているため使い勝手がよいのは事実です。しかし、不動産鑑定評価の観点からは疑問な点が多々あります。この記事では、財基通と不動産鑑定評価とを比較しながら、どのような局面で不動産鑑定評価を活用したほうがよいのか、さらにはそれらが有する問題点についての私見を、3回の連載の中で述べていきたいと思います。
I. 不動産鑑定評価とは

導入として、まず不動産鑑定評価についてご説明します。

1．不動産鑑定評価の意義

不動産鑑定士が鑑定評価を行う際に従わなければならないものとして、不動産鑑定評価基準（以下、基準といいます）があります。

基準では、不動産鑑定評価を「その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することであると規定しています。

不動産鑑定評価を行う主体が不動産鑑定士なのですが、ではなぜ不動産鑑定士と不動産鑑定評価が必要になるのでしょうか。

基準は、不動産は他の財とは異なるものであるとし、特に土地について次の特性を挙げています（一部省略）。「自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性等を有し、固定的であって硬直的である。人文的特性として、用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等を有し、可変的であって伸縮的である」。要するに、土地は動かす事ができずそのままであり続ける一方、多様な用途に使うことができるということです。

他方、一般の財、たとえばボールペンを挙げてみましょう。ボールペンは動かすことができるので、全国各地で同じボールペンを手に入れることができます。また、ボールペンは書くという用途以外に使用することができません。また、どこでも手に入りますから、消費者は商品の特性も、その価格もわかっています。

土地はボールペンのような特性は持っていません。ですから、市場は狭くて分断されており、消費者の知識も十分ではありません。ですから、基準はこう規定するのです。「不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである」。いわば、不動産鑑定士が市場になりかわって不動産の価格・賃料を求めること、それが不動産鑑定評価なのです。

さらに、不動産の上には所有権だけでなく、賃借権その他の権利も存在します。複数の権利が同時に存在し得るのが不動産で、その不動産の権利価格を求めるのが不動産鑑定評価です。

2．不動産鑑定評価の手法

財は、生産・販売・消費されます。どれだけの費用がかかっているのか、どれだけの価格で取引されるのか、どれだけの効用があるのか、それぞれの局面においてこれらの点が着目されます。不動産鑑定評価でもこれに対応して、原価方式・比較方式・収益方式が適用されます。

不動産鑑定評価は、価格を求める鑑定評価と賃料を求める鑑定評価とに大別されます。一般的な鑑定評価である価格を求める鑑定評価では、それぞれ原価法・取引事例比較法・収益還元法が規定されています。

基準は、それぞれ次のように規定しています。「原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である」。その不動産を新たに作り出すには価格時点（価格を求める時点）でどれだけの費用が必要で、作り出してからどれだけ減価しているかを判断して試算価格を求める手法です。

「取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である」。その不動産と比較可能な不動産が市場においてどれだけの価格で取引されているのか、これに着目して試算価格を求める手法です。

「収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である」。その不動産を賃貸するなど実際に使用するとどれだけの収益があがるのか、その収益から試算価格を求める手法です。

ここで試算価格という用語が出てきました。試算価格とは、それぞれの手法で求められた価格をいいます。このままでは鑑定評価額とはなりません。理論的には、これらの試算価格は一致するはずです。ですから、一つの試算価格のみを求めれば十分にも思えます。

しかし、不動産市場は不完全ですから、その時々の経済情勢によってある試算価格が異常な数値を示すことがあります。例えば、バブル期には取引価格が非常に高騰しました。このようなときに取引事例比較法のみを適用すると、鑑定評価額は誤ったものとなります。ですから、できる限り三つの手法を適用して試算価格を求め、これらを調整して鑑定評価額を決定するのです。

3．最有効使用という考え方

基準は、不動産の価格に関する諸原則として11の原則を挙げています。そのうちもっとも重要なのが、最有効使用の原則で、次のように規定しています。

「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである」。

不動産鑑定評価においては、最有効使用を前提とした価格を標準として鑑定評価額を求めます（要するに、最も高い価格ということです)。それは、市場における競争を経れば、どんな財であっても、最高値をつけた人が取得するということを前提としているのと同様です。
II. 財産評価基本通達と不動産鑑定評価との接点と違い

以下では、特徴的な点を比較してみます。基本的には、財産評価基本通達は全国共通で一定の数値をあてはめれば評価ができるという点、鑑定評価は建築基準法や各地方自治体の条例に則り、かつそれぞれの土地・建物の個別性に着目するという点で相違があります。

1．土地について

（1）形状・所在地等の物理的な側面について
土地といった場合、山林・農地等がありますが、ここでは一般的であり価格も高い宅地を取り上げます。
宅地について重要なことは、その宅地に建物が建つのか否かです。建物が建てば、居住・商業・工業等の用途に使えます。ただし、そのためには、接道要件を満たさなければなりません。
建築基準法第43条は「建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない」と規定しています。これは建物が建つか否かを左右する、極めて重要な規定です。なお、建築基準法の道路とは原則として幅員4m以上のものをいいます。
また、自治体の条例でこれより厳しい基準を定めている場合もあります。

無道路地その他接道要件を満たさない宅地
財基達 最大で40% 相当額を控除。
鑑定評価 その不動産の実態に応じて、収益性を考慮して減価。
接道要件を満たさない宅地には、次の二つの区分があります。a. 建築基準法の道路には接するが、その幅が2m未満の場合。b. 道路状の土地に面してはいるが、その土地が建築基準法の道路に該当しない場合。
無道路地その他接道要件を満たさない宅地は、建物を建てることができません。宅地は、通常、建物を建てることによってその効用を発揮します。建物を建てることができない場合は、その宅地の利用方法は、駐車場・資材置場等になります。当然のことながら、収益性は大きく劣り、大きな減価要因となります。
財基通では、道路開設費用を考慮して減価を行います。無道路地には建物が建たないことを考慮した規定です。
しかしながら、一律に最大40％の減価では、減価が不十分に思えます。十分な面積があり容積率も高い地域に存在する宅地は、接道要件を満たせば高層の店舗や事務所等を建築できます。満たさない場合にはこれらが建築できないのですから、収益性の低下は相当な程度になります。

間口の狭い宅地
財基達 間口狭小補正率・奥行長大補正率により減価。
鑑定評価 考え方は財基通と同様だが、減価率はより大きくなるのが一般的。また、間口が狭いことによる建築制限がある場合には、それも考慮して減価。
前記のように、宅地は2m以上道路に接していないと、建物を建築することはできません。
しかし、2m接していればどんな建物も建てられるわけではありません。居住用の建物の場合には当然居室を設けることとなります。居室は採光を確保しなければなりません。そのためには敷地の境界線から十分大きな窓がある建物の外壁まで、一定の距離を確保する必要があります。よって、間口が狭い土地では採光を確保することができず、建物を建築することができない場合があります。当然、大きな減価要因となります。
財基通の減価では不十分と考えます。

旗竿地
財基達 蔭地割合により減価。
鑑定評価 財基通よりも減価率は大。間口が狭いことによる減価の他、建築制限による減価もあり。
例えば、東京都建築安全条例第3条では、路地状部分の長さに応じて、下表の通りの幅が必要であるとしています。すなわち、これだけの幅がなければ、建物を建てることはできず、減価になります。なお、耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物の場合は、さらに厳しく制限されています。
路地状部分の長さ 路地状部分の幅
20m以下 2m以上
20m超 3m以上
蔭地割合では、建築が不可であることが考慮されていません。

接道要件は満たすが、建物の用途制限がある場合
財基達 考慮しない。
鑑定評価 用途制限・面積制限等を考慮して減価。
建築基準法第43条1項ただし書きは、次のようになっています。「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。 」空地というと広場のような土地を思い浮かべるかもしれません。しかし、その多くは道路上の土地です。しかし、建築基準法の道路ではありません。宅地が接している道路上の空地が、建築基準法の道路に通じている場合です。

東京都では、上記の取り扱いについて「一括審査による許可同意基準」を定めています。これによると、建築できるのは、地上が2階以下で、かつ、地階は1階以下とする専用住宅又は二戸長屋（テラスハウス）に限られます。

建築基準法の道路に接していれば十分な規模の建物が建つでしょうが、この場合建築できる建物の用途と規模が制限され、減価要因になります。

財基通に則ると、前面道路に路線価が付された宅地はその路線価により評価され、建築制限は考慮されません。

角地・二法路地
財基達 側方路線加算・二方路線加算により増価。
鑑定評価 一般的には増価だが、道路斜線制限を考慮すると延面積が減少する場合には減価。
角地は、住宅地では日照・通風が確保される点で好まれ、商業地では二つの道路から集客できる点で好まれます。

他方、建築基準法では道路斜線制限や隣地斜線制限等を定めています。皆様は、道路に面した建物の上部が道路に向かって下り傾斜になっているのを、ご覧になったことがあるでしょう。それが道路斜線制限です。斜線制限によって、道路や隣地の圧迫感を軽減しています。

さて、両者を比較すると道路斜線制限の方がより厳しい制限になっています。文章で表現するのはやや難しいのですが、試みてみましょう。

都市計画法に規定する商業地域に所在する宅地を例にとります。隣地斜線は制限、隣地の境界線のところでの建物の高さを31mに制限しています。他方、道路斜線制限は、道路の反対側から1：1.5の割合での上向きの線を考えます。道路の幅が10mならば、道路との境界線のところでの建物の高さは15mに制限されます。道路斜線制限のほうが厳しい規制であるのがお分かりになると思います。

その宅地が一方でのみ道路に接していた場合には、その部分にのみ道路斜線制限が適用されますが、他の部分は隣地斜線制限が適用されます。角地や二法路地の場合には、道路斜線制限が適用される部分が多くなります。よって、これらの場合には建物の延面積が小さくなるのです。
財基通では、側方路線加算・二方路線加算を一律に適用し、常に増価となります。

不整形地
財基達 蔭地割合等により一律に減価。
鑑定評価 不整形の程度・面積・用途等を考慮して減価。一般に、財基通よりも減価率は大きい。CADを用いる場合あり。
不整形地は、利用効率が落ち減価となります。建物は通常整形であるため（整形の方が建築費・維持管理費が安いため)、不整形の宅地については活用できない部分が多くなり、それだけ価格は安くなります。

宅地は建物を建てることによって効用を発揮しますから、その宅地にどのような建物が建つのか、これによってその宅地の収益性が判定できます。

その際に活用されるのが、CADです。CADで図面を作り、整形な宅地と不整形な宅地のそれぞれの最有効使用の建物を想定して比較し、減価の程度を判定します。当然、どの用途が適切か、どの程度の規模の建物の建築が可能か等、個別に判断することとなります。一般に、集合住宅が建築可能な宅地ほど減価の程度は大きくなります。
鑑定評価では、財基通のような一律の減価は行いません。

日影規制のある土地
財基達 考慮しない。
鑑定評価 北側隣接地に落ちる影による建築制限を考慮。
日影規制とは、北側の隣地の日照を確保するため、冬至の日に隣地に落ちる影のできる時間を規制するものです。日照権運動が生み出した規定です。建ぺい率・容積率をクリアしていても、日影規制があると建築できる建物の面積には制限が加わります。CAD を用いて等時間日影図を作成して、建物を想定します。
隣地の日照を確保するための規制ですから、北側が道路である場合には、規制が緩和されます。道路に日照は必要ないからです。

一般に、宅地とりわけ住宅地は南側で道路に面しているものが好まれます。日照が優れているからです。しかし、マンション用地の場合には、北側で道路に面している宅地が好まれる場合があります。それはこの日影規制によるものです。
南側で道路に面している土地は、その上に建物が北側の隣地に影を落とします。日陰規制があると、建物の面積が小さくなる可能性があります。ところが、北側で道路に面している土地は、日影規制の影響が心配は少なくなります。
財基通は、道路の方位も日影規制も考慮していません。

道路と高低差のある宅地
財基達 最大10％の減価。
鑑定評価 土地の利用状況により減価する。特に商業地の減価は大きい。住宅地の場合は増価することもある。
商業地の場合は、道路より高くても低くても、出入りが不便になることにより、減価率は住宅地と比較して大きくなります。
住宅地の場合は、2〜3m程度道路から高い場合は、日照・通風等の点、また宅盤より低い部分を駐車場として利用できる点で増価の場合があります。それより高い場合は、一般的に減価になります。道路より低い場合には日照・通風の点で減価となります。なお、建築基準法は道路より低い土地は、衛生上・安全上問題がある場合には、原則として建物が建築できないと規定しています。
財基通では減価が不十分であると考えます。

崖地・傾斜地
財基達 面積割合・斜面の方位により、▲4％〜▲47％の減価。
鑑定評価 一般的には増価だが、道路斜線制限を考慮すると延面積が減少する場合には減価。
敷地の一部に崖地を含むと、土地の利用が制限されます。その制限の程度により、減価割合を判定する。具体的には、盛土・切土をして建物の敷地に使えるか否か、その費用はどの程度か等を考慮します。
急傾斜地崩壊危険区域・宅地造成等規制区域等に該当する場合は、擁壁を造成する必要も生じ、その費用を考慮すると減価率は大きくなります。
ただし、マンションを建築することができる傾斜地では、いわゆる地下室マンションの建築が可能な場合があり、その場合は増価要因となります。なお、東京都世田谷区・同文京区・横浜市・川崎市等では、地下室マンションに一定の規制を加えています。
鑑定評価では、面積割合・斜面の方位による一律の減価は行いません。

都市計画道路がかかる土地
財基達 地区区分・容積率により、▲1％〜▲50％の減価。
鑑定評価 容積率・都市計画道路の割合・位置等により個別的に減価。
都市計画道路とは、都市の骨格を形成し、安心で安全な市民生活と機能的な都市活動を確保する、都市交通における最も基幹的な都市施設として都市計画法に基づいて都市計画決定された道路をいいます。
都市計画道路が計画決定されると、その部分に建築できる建物は原則として階数が2未満（地階なし）で堅固ではないもの（木造・鉄骨造・ブロック造）に限られます。容積率が大きい場合は高層の建築物を建築できるはずが大きく制限を受け、その部分の面積が大きい場合は低い建物の部分が大きくなり、その部分が土地の中央部にある場合は一棟の建物が建てられないなど、減価率は大きくなります。
鑑定評価では、このように一律の減価は行いません。

11 地盤の弱い土地
財基達 考慮しない。
鑑定評価 地盤改良費用等を考慮して減価。
東日本大震災の際、各地で地盤沈下や土地の液状化がおこりました。千葉県浦安市の埋立地では、綺麗に区画された分譲地のあちこちで、砂が噴出しました。

地盤の弱い土地の上に建物を建てると、建物の不同沈下の原因となります。不同沈下は、建物の強度を阻害します。また、そこに住む人に、バランス感覚が悪くなって、めまい・吐き気を催す、精神的ストレスにより眠れなくなる等の健康被害をもたらすことがあります。
不同沈下を防ぐためには、地盤改良が必要となります。

地盤改良とは、建築物、橋梁などを地盤上に構築するにあたり、安定性を保つため地盤に人工的な改良を加えることです。基礎地盤の改良工法には、置換工法、浅層混合処理工法、深層混合処理工法、載荷工法、脱水工法、締固め工法、杭工法（鋼管杭工法・コンクリート杭ほか地盤補強会社独自の工法）などがあります。
地盤の弱い宅地を評価するにあたっては、土壌改良費用を考慮するのが当然だと考えます。
ご意見・ご質問は、下記のメールアドレスにお願いいたします。また、メールマガジンを月2回発行しております。お気軽にご連絡ください。
simauti-ma@jcom.home.ne.jp

（しまうち・まさと）

▲上に戻る